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『金持ちは資産を買い、貧乏人は負債を買う』

ガーン・・・

数年前のある日この言葉を聞いた瞬間に、私は後頭部を硬いもので
おもいっきり叩かれたかのような衝撃を受け目が覚めたのでした・・・

「そうか・・・これからの時代は、不動産に投資をして将来の不安に
備える必要があるな。

賃貸経営なら、毎月サラリーマンの給料の何倍ものお金が自動的に
銀行口座に入金され、それでいて1週間に1時間も働く時間を確保する
必要がない状態にもできる・・・まさに、不労所得が入るぞ!」

そう直感的に感じて、賃貸経営について、より専門的な知識を学ぶことを
決意したのでした。

当時、年収500万円のサラリーマンだった私は
「時間がないけど副収入が欲しい」「金持ち大家になって引退生活を送りたい」
という一心だったのです。

物件探しは、例えるなら「狩り」と同じです。

良い獲物が現れるまで、じっと待ち続けます。

ただ待つだけでなく、獲物を一瞬でかつライバルのハンターに
先を越されることなくゲットしなければいけません。

上質な獲物は、ライバルもたくさん狙っているからです。

「構えて、狙って、撃つ」

では、遅いのです。ライバルに先を越されてしまいます。

「構えて、撃って、狙う」

という感じで、まずはすぐに行動して、ダメだとわかったら
また違う獲物に狙いを定めて、即座にまた構えて撃つ。

この繰り返しができるように準備
しておく必要があると、師匠に教わりました。

そして、いざ物件が出た時に私は、この言葉を信じて
行動をし続けた結果、賃貸経営を学びだしてから
数ヶ月で人生で初の収益物件を手に入れることができたのでした。

さらに翌年には、もう1棟、今度はさらに金額も収入も大きく
見込める物件の情報を手に入れることができたのでした・・・

2件目の物件は、かなり魅力的な物件だったので
ほぼ即決と思っていたのですが、いざ現地へ行ってみると・・・

ボロイ・・・

とにかく、ボロイ・・・

外観も、中も、全部、何から何までボロくて
もう「こんな物件を本当に買っていいのだろうか?」と
猜疑心に苛まれたのでした。

ちなみに、いかに物件がボロいかは写真でおわかり
いただけるかと思いますが・・・

なぜ、このような物件に興味を示したのか?

事前に物件の仲介業者から入手した情報を参考までにまとめますと
下記のようになります。

所在地:北海道小樽市

3LDK×13戸 1LDK×1戸 4LDK×1戸 テナント×1 計16戸

8階建て鉄筋コンクリート平成3年築 1502.74㎡ 土地 805㎡(243.78坪)

固定資産税評価額 土地 2400万円 建物 9216万円 計11616万円

売値7,000万円 現家賃1,100万円 満室想定家賃1,423万円

現況利回15.77%(5室空き)20.33%(しかも想定家賃がかなり低い)

この物件は最終的に、ある裏事情を考慮した結果
「かなり魅力的な投資案件」という判断になったのです。

なので、購入する計画で話を進めることにしました。

もちろん、このままでは賃貸業者にお客さんを案内してもらえる
はずがありません。

自分で中に入って、嫌悪感を感じる物件に入居者が新規で入る
と思わないですよね?

なので、この物件は「大規模修繕」も同時に行うことにしたのです。

ところが・・・

いざ大規模修繕の見積りを取ると、こんな莫大な金額が・・・

正直、これには愕然としすぎて、開いた口が
しばらく、ふさがりませんでした。

漫画で表現するなら、ビヨーンと顎が落ちすぎて
地面についてしまっていたと思います。

この投資物件の年間の現状家賃収入が
1000万円そこそこでしたから、それを
はるかに上回るリフォーム費用です。

さすがに、これをこのままやっては大赤字、借金地獄の
貧乏父さんまっしぐら
だと青ざめました。

仮にこの金額でリフォームをしたら、満室が保証されるのか?

これ以上、空き部屋が出てたらローンの
支払いはどうなる?

不動産は、手堅く儲かるんじゃなかったのか?

様々な、不安が頭をよぎりました。

このような体験をしたことのある人は、どれくらいいるでしょう?

多くの人は、 「いつかは不動産収入、不労所得を手に入れて
金持ち父さんになって、自由でストレスフリーな人生を満喫!」

という夢を持ちながら、日々、理不尽な上司の態度を我慢しながら
サラリーマンをやっているかもしれません。

そんな、あなたは私と同じです。

なので、お気持ちはよくわかります。

ですが、現在、巷に出回っている多くの不動産投資の
ノウハウは「優良物件」の購入の仕方が主な話題です。

利回りは何%がいいとか、どこの都市のどんな立地条件だと
満室率が高いかなど・・・表面的な話ばかりです。

もちろん、これらも投資物件を初めて購入する場合には
必ず抑えておかないといけない重要なことではあります。

その後の、空き部屋の小規模なリフォームや
外壁や外回り、共用部分などを含めた大規模リフォーム
がいかに、負債として重くのしかかってくるか?

物件が古くなってきたら、いかにリフォームをして
即座に家賃を下げずに満室にすることができるか?

また、いかに賢くリフォームをして数年で価値が
下がらないように売却をすることができるか?

という部分も、忘れてはいけない重要な問題なのです。

これを知らずに 「不動産にチャンスが到来」したからと言って、
全財産を投資してしまうのは非常に危険です。

購入後の修繕費用が、予想以上に重くのしかかって
まったく家賃収入がプラスにならないという
事態に陥る前に、これからお話する不動産業界の
裏側について知っておいていただきたいのです。

収益物件の価格は、周辺の取引相場や家賃収入
などから適正価格を導きだすことが可能です。

ですが、
大規模修繕費用、リフォーム費用というのは
適正価格がわかりにくいことが一般的です。

特に、建築業界というのは他の業界に比べて
見積りの適正価格が、不透明なことで有名です。

一般のユーザーが、判断する指標もないため
なおさらブラックボックス化されてしまっているのです。

そのため、無駄に多額の修繕費用を払い収益性を
悪化させて、自らの首を締める結果を招いている大家さんに
たくさんお会いしてきました。

修繕費を高くしたからといって、必ずしも家賃を高く取れる
ということにはならない事もあるのです。

このような大家さんの問題を解決する方法があります・・・

それが、「リフォーム見積」一括比較サイトです!

・・・ちょっと待ってください!

実は私も当時、前述の「驚愕の見積書」の提示を受けて
思い悩んだ末に、一括見積サイトを使ったことがあります。

ところが、実際に利用してみてわかったことがあります。

それは、 「相見積りをとっても、同じ材料、仕上げ、仕様で統一
されたいない」ので、見積りの内容が全く比較できないのです。

例えるなら、車のエンジンを注文したとします。

あなたの車はフェラーリだったとして、そのエンジンを
取り替えたいと考えています。

そして複数の一括見積りで業者から送られて見積りのエンジンは、
一つはポルシェでもう一方は日本の軽自動車のエンジン
でした。

そりゃ、価格も違えば、比較するポイントも全く異なっている
ので果たしてどっちが良いの?

と言われた時に、街乗りでチンタラ走るくらいなら
燃費の良い軽自動車でも全く問題ないでしょうし。

価格も当然に安いです。

でも、見た目はフェラーリですから
やっぱり速さとか、そういったものを求めるなら
同じスポーツカーの方がいいかな。

・・・くらい、比較基準が違うのです。

フェラーリだから、フェラーリ社の高いエンジンの
見積りがくるとも限りません。

これを平気でやるのが、リフォームの見積りという
わけです。

もっと言ってしまえば、
軽自動車のエンジンと、ポルシェのエンジンの
区別がつかなければ、値引きとかされてもわかりません。

そもそも軽自動車のエンジンは安いですよね?

安いエンジンを最終的に安く、値引きしてもらって使って
喜んでいられますか?

恐らく、答えは誰もが「ノー」ですよね?

それでは、車からあなたの投資物件に話を戻しましょう。

安い材料で、あなたの物件をリフォームされたらどうなるか?

おわかりでしょうか?

物件の価値が下がる、数年後にまた大規模なリフォームを
しないといけないくらい耐用年数が低い、時代遅れの
物件になってしまう・・・などなど。

なのです。

実は、業者にリフォームの見積りを依頼しても
全く異なる金額が出てくるのには理由があるのです。

業者への代金の支払条件や、経営状況によって
部材の仕入れ額が変動するのが第一の理由です。

2つめは、業者によって部材の利益が異なる点です。

利益の設定は、特にゼネコンなどを通して
リフォームを発注する場合には、さらに価格に大きな
差が出てくるので注意が必要です。

他にも、ここでは書ききれないほどの、裏話があるので
詳しくは私達の動画をご覧ください。

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1000万円の見積りが、30%オフになりますので、
浮いた300万円は、次の優良収益物件を購入するための
頭金にとっておいてもいいでしょうし、久しぶりに
リフレッシュするのも良いと思います。

いずれにしても、一般の人が知らずに業者に払わされて
いた30%ものコストを、あなたは節約できるのです。

しかも、数本の無料動画のマニュアルを見るだけで、可能
なのです。

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この動画をみれば、現在の見積りが適正価格かどうか?

その業者は信頼できるのか?

など、詳細な判断材料が明確になってきます。

もしかしたら、30%どころか、それ以上コストを削減する
ことができるような見積りを提示されている可能性も
十分あるのです。

それを見抜き業者に搾取されないためにも、
あなた自信で自ら知識武装をする必要があるのです。

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原田 哲也

オーナーズビジョン株式会社 代表取締役

宅地建物取引主任者 賃貸経営コンサルティングマスター

賃貸不動産経営管理士

一般財団法人日本不動産コミュニティー北海道支部 支部長

北海道大家塾 塾長

大学在学中に宅地建物取引主任者の資格を取得し、建設・不動産業界に進むサラリーマン時代に不動産投資も開始。現在合計3棟36世帯を経営する、現役の大家でもある。

大家業を自分で始め、様々な大家さんと出会い、大家さんの為の真のアドバイスや提案を行うには、自分自身がしがらみの無い立場にならなければ語れないと決断し、2010年1月に独立しオーナーズビジョン株式会社を設立

宮森康文

ノースエンジニアリング株式会社 取締役

一級建築士・宅地建物取引主任者

大学卒業後、岩田建設(現在岩田地崎建設)に入社。

現場管理部・営業部に所属し大規模改修、建物診断、外断熱改修を手掛けられ、特に、外断熱改修の事例として、全国的にも有名な、札幌の大通ハイムの外断熱改修にも加わり、大きな反響を得て、北海道庁より北海道省エネルギー促進大賞の奨励賞を受賞。2000年から2002年までスウェーデン・ルンド大学にて客員研究員を務める。2011年3月11日の東日本大震災においても、建物調査業務に奔走する。2012年7月末に退職。ノースエンジニアリング株式会社を設立し、コンサルタント業務に従事。

 

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